سروش منفرد مشاور و کارشناس حقوقی در گفت‌وگو با باشگاه خبرنگاران درباره قواینن ناظر بر روابط موجر و مستاجر در دوران شبوع کرونا اظهار کرد: پس از مصوباتی که در دوران شیوع کرونا در دستور کار قرار گرفت برخی موارد حقوقی میان موجر و مستاجر تغییر کرد.
منفرد بیان کرد: در گذشته اصل بر این بود که بنا به تحقق شرایط مرتبط، صاحب خانه می‌توانست حکم تخلیه ملک خویش را بگیرد، اما در حال حاضر اصل بر این است که نمی‌شود حکم تخلیه ملک گرفت مگر اینکه موارد استثنا یا شرایط خاصی به وجود آید.
این کارشناس حقوقی گفت: از مواردی که طبق مصوبه جدید تغییر کرده تمدید خودکار اجاره ملک پس از اتمام مهلت قرارداد اجاره در صورت تمایل مستاجر است، مگر اینکه شرایط خاصی محقق شود، مثلا مالک ملک را برای استفاده شخصی خود نیاز داشته باشد.
وی افزود: مواردی وجود دارد که به موجب تحقق آن‌ها صاحبخانه می‌تواند دستور تخلیه ملک را بگیرد، اما این‌ها مواردی است که به قرارداد منعقد شده میان موجر و مستاجر نیز بستگی دارد.
منفرد اظهار کرد: طبق روال عادی ممکن است در قرارداد ذکر شود به صرف یک ماه تعویق اجاره، موجر حق تخلیه دارد یا حتی با وجود معوق شدن اجاره بها به مدت چندین ماه پیاپی امکان تخلیه ملک تا پایان مهلت اجاره ساقط شود.
این وکیل دادگستری تصریح کرد: باید توجه داشت که در این گونه قرارداد‌ها خیاراتی وجود دارد. خیار همان اختیار است (اختیار برهم زدن معامله که در شرایط خاصی ایجاد می‌شود.) و ممکن است طرفین قرارداد این اختیارات را هنگام قرارداد از خود سلب نکرده باشند.
وی ادامه داد: اگر طرفین خیاراتی مانند خیار غبن فاحش (ضرر بسیار) را از خود ساقط نکرده باشند پس از قرار داد می‌توانند نسبت به شروط توافق شده ادعای غبن فاحش را داشته باشند، مثلا بگویند به موجب این شرط ما دچار ضرر زیادی می‌شویم البته این باید در دادگاه اثبات شود و در نهایت قاضی تصمیم میگیرد که به علت غبن شرط از بین می‌رود یا همچنان لازم الاجرا است.
منفرد بیان کرد: اگر در این رابطه چیزی در قرارداد قید نشود آن مدتی که عرفا تعویق اجاره بها موجب صدور حکم تخلیه می‌شود ملاک خواهد بود و البته تشخیص اینکه دلیل مستاجر برای نپرداختن اجاره موجه است یا خیر به تشخیص قاضی بستگی دارد.
این کارشناس حقوقی تصریح کرد: دلایلی دیگری نیز وجود دارد که به موجب آن می‌شود حکم تخلیه منزل گرفت، طبق قانون شخصی که ملکی را اجاره میکند می‌تواند همین ملک را به شخص دیگری اجاره دهد مگر اینکه خلاف این را در قرارداد توافق کرده باشد.
وی گفت: ممکن است ملکی مسکونی باشد، اما بتوان از آن استفاده اداری نیز کرد. چنانچه در قرارداد ذکر شود که مستاجر حق استفاده‌ای جز استفاده مسکونی ندارد و خلاف آن عمل کند این کار اسباب فسخ قرارداد یا پرداخت خسارت خواهد شد.
منفرد بیان کرد: گاهی ممکن است مستاجر اقدامی انجام دهد که به ملک آسیبی جدی برسد و خوف این باشد که اقدام مجددا تکرار شود، در این صورت موجر باید بلافاصله اقدام کرده و از شورای حل اختلاف تامین دلیل بخواهد.
این کارشناس حقوقی اظهار کرد: در این صورت کارشناس به محل اعزام می‌شود و خسارت را برآورد میکند، اما اگر مستاجر از ورود کارشناس یا پلیس به منزل جلوگیری کند این عمل در گزارش کارشناس یا صورت جلسه پلیس ذکر خواهد شد.
وی گفت: وقتی پرداخت اجاره عقب بیافتد اولین اقدامی که موجر باید انجام دهد اقدام به درخواست تخلیه ملک است و پس از آن باید برای دریافت اجاره‌های معوق درخواست بدهد.
منفرد بیان کرد: در این صورت ممکن است مستاجر ناتوانی خود از پرداخت اجاره بها را در دادگاه اثبات کند، با این وجود دادگاه بر اساس شرایط اقدام به قسط بندی اجاره معوقه خواهد کرد، اما علی القاعده اعسار از پرداخت اجاره باعث ماندن مستاجر در ملک اجاره‌ای نخواهد شد و صاحب خوانه می‌تواند ملک را تحویل بگیرد.
این کارشناس توصیح داد: شیوع کرونا منجر به حدف حکم تخلیه از رویه دادگاه نیست، گرچه همانطور که اشاره شد اقدام به دریافت این حکم به مواردی مانند قرارداد مابین موجر و مستاجر بستگی دارد، اما نظر و صلاح دید قاضی در صدور این حکم نسبت به گذشته نقش پررنگ تری ایفا میکند.
وی بیان کرد: در هر صورت با وقوع هریک از موارد فوق می‌توان برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کرد و مدت زمان لازم برای درخواست حکم تخلیه تا صدور و اجرایی شدن آن حدود ۲ هفته تا ۱ ماه به طول می‌انجامد.
منفرد اظهار کرد: نکته قابل توجه اینجاست که حکم نهایی در تمامی این موارد به نظر قاضی بستگی دارد و ممکن است قاضی بنا به صلاح دید خود رائی متفاوت با آنچه انتظار می‌رود صادر کند.
او بیان گفت: بهتر است هموطنان تا حد امکان از حل مشکل از طریق مراجعه به محاکم قضائی خودداری کنند چرا که رسیدن به نتیجه از این راه زمانبر‌تر خواهد بود و اگر بتوانند مسائل را با توافق و سازش حل کنند می‌توانند به نتیجه بهتر در زمان کوتاه‌تر دست پیدا کنند.
منفرد تصریح کرد: پسندیده‌تر است که مستاجران هنگامی که می‌دانند مالک مستحق این است که ملک را تحویل بگیرد براساس اخلاق رفتار کرده ملک را تحویل دهند و به قانون متوسل نشوند، از طرفی مالکان نیز با توجه به شرایط اقتصادی و وضعیت موجود رعایت حال مستاجران را کرده و وجدان را به جای دادگاه مرجع صدور حکم قراردهند.
این کارشناس حقوقی گفت: قطعا اثر در پیش گرفتن این رویه برای جامعه و افراد مفیدتر و مثمر ثمر‌تر خواهد بود.
