در سال‌های اخیر رشد قیمت مسکن و اجاره‌بها در کشور بیش از توان مالی اغلب مردم بوده و با درآمدهای عموم جامعه همخوانی نداشته است. یکی از دلایل اصلی این افزایش قیمت، عدم عرضه مناسب مسکن است. گروهی از افراد و نهادها، سرمایه‌های کلان خود را با قصد سوداگری وارد بازار مسکن کرده‌اند و با خرید تعداد بالایی خانه و عدم فروش یا اجاره آن، باعث آشفتگی و از بین رفتن تعادل در این بازار شده‌اند.
به گزارش فارس فعالیت سوداگران موجب شده تا اقشار ضعیف جامعه سالیان سال در انتظار خرید یک خانه جهت مصرف خود باشند و به همین دلیل، سوداگران بدون تحمل هیچ ریسکی روز به روز ثروتمندتر شده و در مقابل عموم مردم از تهیه سرپناه متناسب با نیاز خود دورتر می‌شوند.
با وجود شرایط دشوار تأمین خانه توسط اقشار ضعیف و متوسط، بیش از 2.5 میلیون خانه خالی در کشور وجود دارند؛ به طوریکه بر اساس سرشماری مرکز آمار، خانه‌های خالی در کشور طی سال‌های ۱۳۸۵ الی ۱۳۹۵ حدوداً چهار برابر شده و از 633 هزار در سال 1385 به 1.6 میلیون واحد در سال 1390 و 2.6 میلیون واحد در سال 1395 افزایش یافته است.
در این بین استان تهران با دارا بودن 19 درصد کل خانه‌های خالی در کشور (حدود 490 هزار واحد مسکونی خالی) رتبه نخست کشور را دارد و شش استان اصفهان، خراسان رضوی، فارس، آذربایجان شرقی، البرز و خوزستان با دارا بودن مجموع سهمی معادل 39 درصد از کل خانه‌های خالی کشور در رتبه‌های بعدی بیشترین تعداد خانه‌های خالی قرار دارند.
در حال حاضر نرخ خانه‌های خالی ۷ درصد از میزان مناسب و تعادلی بیشتر است؛ در چنین شرایطی، ورود دولت در بازار با استفاده از ابزارهای تنظیم‌گری، اقدامی ضروری و اجتناب‌ناپذیر خواهد بود. یکی از مهم‌ترین و مؤثرترین ابزارها برای تنظیم بازار و مقابله با تقاضای سوداگرانه در بخش مسکن، وضع مالیات بر خانه‌های خالی است. این نوع مالیات با افزایش هزینه خالی نگه‌داشتن واحدهای مسکونی، انگیزه‌های سوداگرانه مالکان مسکن‌های خالی را کاهش می‌دهد.
ذکر این نکته ضروری است که برای جلوگیری از احتکار خانه‌ها قانونی توسط مجلس در سال 1394 برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی تصویب شد؛ اما به دلیل آنکه پیشنیاز آن یعنی راه اندازی سامانه املاک اجرا نشد، قانون مذکور نیز مسکوت ماند. اما باید گفت قانون فعلی (ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم) دچار اشکالاتی ازجمله نرخ کم، معافیت‌های بی‌مورد، عدم تعریف مناسب و ... است که نیاز به اصلاح و بروزرسانی دارد.
با وجود این بعضاً در خصوص کلیات اخذ مالیات بر خانه خالی ابهاماتی وجود دارد که در این یادداشت قصد بر این است که به آن‌ها پرداخته و پاسخ داده شود:
1- اصلاح قانون و اخذ مالیات بر خانه خالی چه تأثیری در عرضه مسکن دارد؟
در صورتی‌که با استفاده از ابزار مالیاتی نرخ خانه‌های خالی در بازار به حدود ۵ درصد کاهش یابد، این امر به عرضه بیش از 1.5 میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور منجر خواهد شد. این عرضه یا در بازار اجاره اتفاق خواهد افتاد که افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای را در پی خواهد داشت، یا آنکه افزایش عرضه در بازار مسکن ملکی را به دنبال دارد که به کاهش سهم تقاضا در بازار اجاره منجر می‌گردد.
این میزان عرضه (1.5 میلیون واحد) برابر با تأمین نیاز 2 سال کشور به مسکن است؛ زیرا به طور تقریبی سالانه حدود 800 هزار واحد مسکونی در کشور احتیاج است و با عرضه تنها 60 درصد خانه‌های خالی به بازار میتوان گفت رقمی معادل 5 برابر تولید فعلی مسکن (300 هزار واحد در سال) فراهم خواهد شد. بنابراین کنترل خانه‌های خالی از سکنه در سراسر کشور سهم بسزایی در کاهش قیمت مسکن، اجاره‌بها و کاهش فاصله عرضه و تقاضا در این بازار خواهد داشت.
2- عرضه در یکی دو سال اول طرح به پایان می‌رسد، آیا اخذ مالیات را در ادامه مثبت می‌دانید؟
یک موضوع در رابطه با اخذ مالیات بر خانه خالی عرضه بیشتر خانه ها و کاهش قیمت اجاره‌بها است؛ اما موضوع دیگری که اهمیت دارد؛ جلوگیری از رسم شدن احتکار در مسکن است؛ زیرا آمارها نشان میدهند تعداد خانه خالی از 600 هزار واحد در سال 85 به 2.6 میلیون در سال 95 رسیده است. در واقع اینطور میشود گفت که مالیات بر خانه‌های خالی از افزایش روز به روز این نوع خانه‌ها جلوگیری می‌کند.
علاوه بر این، دولت می‌تواند از منابع حاصل از این کار مانند کشور‌های آمریکا، کانادا، استرالیا و… برای کمک به تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد استفاده کند تا با تولید و عرضه بیشتر مسکن متناسب با نیاز خانوار‌ها، قیمت واحدهای مسکونی کاهش یابد و زوجین و خانه‌‌اولی‌ها به‌‌راحتی بتوانند برای خود سرپناه تهیه کنند. به عنوان نمونه ونکوور سالانه از این مالیات 40 میلیون دلار درآمد کسب کرده و همگی آن را صرف هزینه‌های ساخت مسکن ارزانقیمت کرده است.
اخذ مالیات از خانه‌های در شرایطی که شکست بازار رخ دهد الزامی است؛ بنابراین در بازه‌های زمانی که عرضه و تقاضا متعادل شده و قیمت‌ها متناسب با درآمد اقشار جامعه است، اخذ مالیات بر خانه‌های خالی الزامی نیست.
3- عمده خانه های خالی لوکس و غیر قابل استفاده برای اقشار متوسط هستند، اخذ مالیات چه تأثیری خواهد داشت؟
به دلیل عدم راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور نمی‌توان به تفکیک بیان کرد چه تعداد از خانه‌های خالی لوکس و چه تعداد متناسب با نیاز و چه تعداد در حاشیه شهرها هستند. نمونه بارزی که در شهر تهران مردم عادی میتوانند از آن خانه‌ها بهره‌مند شوند، واحدهای مسکونی خالی در منطقه ۲۲ تهران است که عمده این آپارتمان‌ها متناسب با نیاز هستند؛ اما خالی مانده‌اند و نمونه‌های بی‌شمار دیگری در سایر شهرها میتوان نام برد.
با این حال، به فرض اینکه واحدهای موجود لوکس و غیرقابل استفاده برای اقشار کم‌درآمد باشند؛ در صورتی که دولت برای همین واحدها و مالکان محتکر هزینه و جریمه‌ای ایجاد نکند، در آینده شاهد انباشت هر چه بیشتر خانه‌های خالی خواهیم بود، خانه‌هایی که منابع کشور را در خود قفل کرده و رشد اقتصادی و اشتغال را به نابودی کشانده است. اتفاقی که طی سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ افتاد و بسیاری از سرمایه‌هایی که باید به سمت تولید مسکن (بیش از ۱۰۰۰ هزار میلیارد تومان) می‌رفت به دلیل عدم برخورد با محتکران در خانه‌های خالی بلوکه شد و سال به سال این میزان افزایش یافت.
مالیات بر خانه‌های خالی موجب عرضه واحدها در مناطق گران‌قیمت خواهد شد؛ که این عرضه یا در بازار اجاره اتفاق خواهد افتاد یا آنکه افزایش عرضه در بازار مسکن ملکی را به دنبال دارد که در هر دو حالت موجب کاهش قیمت اجاره‌بها و کاهش قیمت مسکن خواهد شد. با توجه به اینکه سایر مناطق، قیمت‌های خود را با مناطق بالا و گران‌قیمت تنظیم می‌کنند، بنابراین به طور قطع این موضوع در کاهش قیمت در مناطق متوسط به پایین تأثیر بسزایی خواهد داشت.
با اخذ مالیات از خانه‌های لوکس شیفت و جابه جایی طبقاتی نیز رخ خواهد داد؛ به طوریکه خانه‌های لوکس وارد عرضه میشود و طبقات بالاتر درآمدی به راحتی میتوانند این نوع خانه ها را با توجه به قیمت مناسبتر تهیه کنند و به همین ترتیب زنجیره وار، جا و انتخاب برای طبقه آخر درآمدی(دهک اول) بهتر و بیشتر میشود.
در صورتی که نرخ مالیات بر خانه‌های خالی در اصلاحیه قانون بازدارنده باشد، سازندگان خانه‌های لوکس نیز صرفه اقتصادی در ساخت خانه‌هایی که متناسب با نیاز مردم نیست و تقاضا کمی دارند، نخواهند دید و همین عامل موجب هدایت سرمایه‌ها به سمت ساخت و ساز خانه‌های مورد نیاز مردم می‌رود.
4- اشخاص خانه خالی خود را برای فروش یا اجاره قرار دادند؛ اما به دلیل نبود مشتری مشمول مالیات شدند؟
در اصلاح قانون مالیات بر خانه‌های خالی باید 6 ماه زمان داده شود تا افراد بتوانند خانه خالی خود را یا بفروشند یا اجاره دهند یا حتی اگر به دلیل تعمیر اساسی و بازسازی خالی ماندن به پایان برسانند و پس از گذشت بیش از 6 ماه مشمول مالیات شوند.
مضاف بر این در شرایطی که اقشار جامعه تقاضای بالقوه هستند؛ اما به دلیل بالا بودن قیمت‌ها توان اجاره یا خرید را ندارند، بنابراین میطلبد مالکان خانه‌های خالیِ خود را با قیمت مناسب‌تری در این فرصت 6 ماهه عرضه کنند و حتماً مشتری پیدا خواهد شد.
5- خانه دوم و تعطیلاتی باید مشمول مالیات قرار گیرند؟
خانه‌های تعطیلاتی به عنوان خانه خالی محسوب نمی‌شوند؛ اما به دلیل محدودیت زمین باید برای این نوع خانه‌ها نیز حد و تعداد معقول در نظر گرفت و بیش از آن میتوانند اشخاص داشته باشند، اما مشمول مالیات خواهد شد. بنابراین در اصلاحیه قانون مالیات بر خانه‌های خالی باید سکونتگاه دوم در خارج از اقامتگاه اصلی اشخاص بالای 18 سال معاف باشند و در غیر اینصورت به دلیل تصرف بیش از دو خانه و حبس سرمایه و احتکار، مشمول مالیات بر سکونت‌های بالا قرار گیرند.
6- تعداد خانه‌های خالی مناسب بوده و در سایر کشور‌ها همین میزان است؛ بنابراین نیازی به اخذ مالیات نیست؟
وجود خانه‌های خالی به میزان نرخ طبیعی، امر ذاتی برای تعادل در بازار مسکن تلقی می گردد. آنچه برهم زننده تعادل و جزء غیر ذاتی بازار تلقی می گردد، فاصله قابل توجه نرخ واقعی خانه های خالی نسبت به نرخ طبیعی آن می‌باشد که این امر به دلیل وجود تقاضای سوداگرانه خانه های خالی رخ می‌دهد و با افزایش تقاضای مذکور این فاصله بیشتر نیز خواهد شد. در چارچوب ادبیات اقتصاد مسکن و براساس مکانیسم تعدیل قیمت، رخداد فوق (فاصله نرخ واقعی خانه های خالی از نرخ طبیعی) می بایست به کاهش قیمت تعادلی بازار بیانجامد، لیکن از آنجایی که مکانیسم مذکور در بازار مسکن کشورهایی نظیر ایران که عرضه مسکن بسیار کمتر از تقاضای آن می باشد، عمل نمی نماید، فزونی قابل توجه نرخ واقعی خانه های خالی بر نرخ طبیعی آن که مبتنی بر الگوی اقتصاد سنجی بدست می‌آید خود عامل افزایش قیمت مسکن شده و در چنین شرایطی، بازار مسکن دچار شکست شده است.
بر اساس آمارها طی سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ درصد خانه‌های خالی از رقم ۴.۲ درصد در سال ۱۳۸۵ (۶۳۳ هزار واحد خالی) به ۸.۳ درصد در سال ۱۳۹۰ (۱.۶ میلیون واحد خالی) و ۱۱.۳ درصد در سال ۱۳۹۵ (۲.۶ میلیون واحد خالی) رسیده و رشد ۳۱۰ درصدی را تجربه کرده است و شاخص دسترسی مسکن که در سال 85 در حدود 5 بوده در سال 95 به عدد 7 رسیده و در حال حاضر نیز عدد 12 را به خود دیده است؛ در حالی که در کشور آمریکا این عدد کمتر از 3 سال است.
یادداشتی از حسین عبداللهی کارشناس مسکن
