صراط:گزارش‌ها از جزئيات مشوق‌هاي ريالي قابل پرداخت به
سرمايه‌گذاراني كه امسال وارد بافت‌هاي فرسوده تهران مي‌شوند، حاكي است:
در سه حوزه ساخت‌وساز شامل مسكوني، مراكز خدمات پشتيباني محله‌اي و
مجتمع‌هاي پاركينگ، مجموعه‌اي حاوي تخفيف در عوارض، تراكم تشويقي و تسهيلات
بانكي به سازنده‌ها تعلق مي‌گيرد كه هزينه ساخت را در مقايسه با ديگر نقاط
شهر توجيه‌پذير خواهد كرد. مطابق بسته‌اي كه مجري نوسازي بافتفرسوده شهر
تهران تنظيم كرده، امسال متفاوت از سال‌هاي قبل، امكان استفاده از تسهيلات
بافتفرسوده در همه ۲۲منطقه پايتخت وجود دارد و در عين حال شدت تسهيلات در
مناطق جنوبي بيشتر از محله‌هاي شمالي خواهد بود.
بر اين اساس شهرداري‌تهران با كسب مجوز از كميسيون ماده۵ شوراي عالي شهرسازي و معماري كشور، دو نوع معافيت هزينه‌اي براي سرمايه‌گذاري در بافتفرسوده در نظر گرفته است، به اين صورت كه براي ساخت‌وسازهاي مسكوني از ۸۰ تا ۱۰۰ درصد تخفيف به هزينه‌هاي تراكم و زيربنا تعلق مي‌گيرد و براي ساخت‌وسازهاي تجاري نيز تخفيف ۵۰ درصدي اعمال خواهد شد. در اين بسته تشويقي، براي چالش معروفي كه اين روزها بسياري از سازنده‌ها در تهران درگير آن هستند نيز گره‌گشايي جالبي صورت گرفته است.
امسال سرمايه‌گذاران متقاضي ساخت مجتمع‌هاي پاركينگ - مطابق وعده‌اي كه سال گذشته طراحان طرح‌تفصيلي تهران مطرح كرده بودند- مي‌توانند از تسهيلات غيرريالي تعيين شده در بافتفرسوده، استفاده كنند، مشروط به اينكه با احداث ۵طبقه پاركينگ، يك طبقه از سازه را به كاربري تجاري اختصاص دهند و مالكيت پاركينگ‌ها را به ساكنان محله به صورت محضري منتقل كنند يا به اجاره آنها دربياورند.
با راه‌اندازي بازار ساخت و فروش پاركينگ در بافتفرسوده، مالكان املاك كلنگي مي‌توانند محدوديت‌هاي سفت‌وسختي را كه شهرداري‌تهران بابت تامين پاركينگ در ساخت‌وساز‌ها اعمال مي‌كند پوشش دهند.
از ابتداي امسال شهرداري سازنده‌ها را موظف كرده معادل تعداد واحدمسكوني، پاركينگ تامين كنند؛ در غيراين صورت تراكم مجاز آن ساختمان تا حد تعداد پاركينگ قابل ساخت، كاهش خواهد يافت، اما حالا با تسهيلاتي كه به احداث پاركينگ‌هاي طبقاتي داده مي‌شود، چالش ناتواني در تامين پاركينگ در ساخت‌وسازهاي مسكوني عملا مرتفع خواهد شد.
متن بسته تشويقي بافتفرسوده به شرح زير است:
براساس آخرين مصوبات كميسيون ماده ۵ شهر تهران و بخشنامه‌هاي بانك‌مركزي در خصوص تسهيلات بانكي، امكانات، تسهيلات، معافيت‌ها و مشوق‌هاي مالي كه براي ترغيب مالكان و سرمايه‌گذاران جهت تخريب و نوسازي املاك واقع در بافت‌هاي فرسوده مصوب شهر تهران در سال ۱۳۹۱ در نظر گرفته شده است، هزينه مجوز ساخت واحدهای مسكوني عبارت است از: معافيت كامل واحدهاي مسكوني از پرداخت هزينه عوارض (تراكم، زيربنا، پيش‌آمدگي، ايمني و حق مشرفيت) در مناطق ۷ تا ۲۰ و معافيت از پرداخت ۸۰ درصد هزينه عوارض (تراكم، زيربنا، پيش‌آمدگي، ايمني و حق مشرفيت) در مناطق ۱ تا ۶ و ۲۱ و ۲۲ (بر اساس ماده ۱۶ قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن و ماده ۴۶ آيين‌نامه اجرايي آن و همچنين مصوبه مورخ ۱۲/۹/۸۸ شوراي اسلامي شهر تهران).
همچنين هزينه مجوز ساخت غيرمسكوني نيز شامل: معافيت پروانه ساختمان‌هاي تجاري، اداري و صنعتي در تمام مناطق شهر تهران از پرداخت ۵۰ درصد عوارض است.
در بافت‌هاي «ناپايدار شهري»، ساخت و ساز در قطعات بيش از ۱۵۰ متر مربع، طبق ضوابط پهنه‌بندي، با يك طبقه تشويقي مجاز است(منوط به تامين پاركينگ).
حدنصاب تجميع در بافت‌هاي «ناپايدار شهري»، ۱۵۰ متر مربع است. اعطاي يك طبقه تشويقي ديگر در قطعات تجميعي، به مساحت بيش از ۱۵۰ مترمربع، با رعايت عرض معبر حداقل ۸متر، طبق ضوابط طرح تفصيلي، مجاز است. ساخت و ساز در قطعات كمتر از ۵۰ متر مربع، غيرمجاز و در قطعات ۵۰ تا ۶۰ مترمربع نيز، با تاييد شهرداري و تامين حداقل سطح براي واحد مسكوني (۳۵ مترمربع) مجاز است. ساخت و ساز در قطعات با مساحت بيش از ۶۰ متر مربع تا ۱۵۰ متر مربع، در سه طبقه روي پيلوت، با معبر حداقل ۶ متر و يا طبق ضوابط پهنه مربوطه، مجاز است. شايان ذكر است كليه بافت‌هاي فرسوده مصوب، جزو بافت‌هاي ناپايدار مي‌باشد.
طبق تبصره ۸ بند ۱-۱۲ طرح تفصيلي شهر تهران به متقاضيان ساخت پاركينگ در بافت‌هاي فرسوده با استفاده از مزاياي مصوبه ۵۰۲ كميسيون ماده ۵ (اختصاص كاربري طبقه همكف به خدمات پشتيبان سكونت و با حداقل ۵ طبقه پاركينگ) مجوز لازم اعطا خواهد شد و از سوي ديگر با توجه به هماهنگي به عمل آمده با اداره‌هاي ثبت اسناد، اين پاركينگ‌ها قابل تفكيك و صدور سند جداگانه و انتقال خواهند داشت. اين پاركينگ‌ها قابل واگذاري به افرادي است كه امكان تامين پاركينگ در ملك خود را ندارند.
براي تسهيلات بانكي ساخت نيز اعطاي تسهيلات بانكي بدون سپرده‌گذاري در فرآيند تخريب و نوسازي به واحدهاي مسكوني حداكثر تا سقف ۲۰۰ ميليون ريال براي ساخت غيرصنعتي و تا مبلغ ۲۵۰ ميليون ريال براي ساخت صنعتي به صورت مشاركت مدني و قابل تبديل به فروش اقساطي انجام مي‌شود. البته با توجه به تغييرات صورت گرفته در بسته سياستي و نظارتي بانك مركزي، سود دوره مشاركت مدني افزايش يافته و متناسب با بانك عامل، متغير مي‌باشد.
بر اين اساس شهرداري‌تهران با كسب مجوز از كميسيون ماده۵ شوراي عالي شهرسازي و معماري كشور، دو نوع معافيت هزينه‌اي براي سرمايه‌گذاري در بافتفرسوده در نظر گرفته است، به اين صورت كه براي ساخت‌وسازهاي مسكوني از ۸۰ تا ۱۰۰ درصد تخفيف به هزينه‌هاي تراكم و زيربنا تعلق مي‌گيرد و براي ساخت‌وسازهاي تجاري نيز تخفيف ۵۰ درصدي اعمال خواهد شد. در اين بسته تشويقي، براي چالش معروفي كه اين روزها بسياري از سازنده‌ها در تهران درگير آن هستند نيز گره‌گشايي جالبي صورت گرفته است.
امسال سرمايه‌گذاران متقاضي ساخت مجتمع‌هاي پاركينگ - مطابق وعده‌اي كه سال گذشته طراحان طرح‌تفصيلي تهران مطرح كرده بودند- مي‌توانند از تسهيلات غيرريالي تعيين شده در بافتفرسوده، استفاده كنند، مشروط به اينكه با احداث ۵طبقه پاركينگ، يك طبقه از سازه را به كاربري تجاري اختصاص دهند و مالكيت پاركينگ‌ها را به ساكنان محله به صورت محضري منتقل كنند يا به اجاره آنها دربياورند.
با راه‌اندازي بازار ساخت و فروش پاركينگ در بافتفرسوده، مالكان املاك كلنگي مي‌توانند محدوديت‌هاي سفت‌وسختي را كه شهرداري‌تهران بابت تامين پاركينگ در ساخت‌وساز‌ها اعمال مي‌كند پوشش دهند.
از ابتداي امسال شهرداري سازنده‌ها را موظف كرده معادل تعداد واحدمسكوني، پاركينگ تامين كنند؛ در غيراين صورت تراكم مجاز آن ساختمان تا حد تعداد پاركينگ قابل ساخت، كاهش خواهد يافت، اما حالا با تسهيلاتي كه به احداث پاركينگ‌هاي طبقاتي داده مي‌شود، چالش ناتواني در تامين پاركينگ در ساخت‌وسازهاي مسكوني عملا مرتفع خواهد شد.
متن بسته تشويقي بافتفرسوده به شرح زير است:
براساس آخرين مصوبات كميسيون ماده ۵ شهر تهران و بخشنامه‌هاي بانك‌مركزي در خصوص تسهيلات بانكي، امكانات، تسهيلات، معافيت‌ها و مشوق‌هاي مالي كه براي ترغيب مالكان و سرمايه‌گذاران جهت تخريب و نوسازي املاك واقع در بافت‌هاي فرسوده مصوب شهر تهران در سال ۱۳۹۱ در نظر گرفته شده است، هزينه مجوز ساخت واحدهای مسكوني عبارت است از: معافيت كامل واحدهاي مسكوني از پرداخت هزينه عوارض (تراكم، زيربنا، پيش‌آمدگي، ايمني و حق مشرفيت) در مناطق ۷ تا ۲۰ و معافيت از پرداخت ۸۰ درصد هزينه عوارض (تراكم، زيربنا، پيش‌آمدگي، ايمني و حق مشرفيت) در مناطق ۱ تا ۶ و ۲۱ و ۲۲ (بر اساس ماده ۱۶ قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن و ماده ۴۶ آيين‌نامه اجرايي آن و همچنين مصوبه مورخ ۱۲/۹/۸۸ شوراي اسلامي شهر تهران).
همچنين هزينه مجوز ساخت غيرمسكوني نيز شامل: معافيت پروانه ساختمان‌هاي تجاري، اداري و صنعتي در تمام مناطق شهر تهران از پرداخت ۵۰ درصد عوارض است.
در بافت‌هاي «ناپايدار شهري»، ساخت و ساز در قطعات بيش از ۱۵۰ متر مربع، طبق ضوابط پهنه‌بندي، با يك طبقه تشويقي مجاز است(منوط به تامين پاركينگ).
حدنصاب تجميع در بافت‌هاي «ناپايدار شهري»، ۱۵۰ متر مربع است. اعطاي يك طبقه تشويقي ديگر در قطعات تجميعي، به مساحت بيش از ۱۵۰ مترمربع، با رعايت عرض معبر حداقل ۸متر، طبق ضوابط طرح تفصيلي، مجاز است. ساخت و ساز در قطعات كمتر از ۵۰ متر مربع، غيرمجاز و در قطعات ۵۰ تا ۶۰ مترمربع نيز، با تاييد شهرداري و تامين حداقل سطح براي واحد مسكوني (۳۵ مترمربع) مجاز است. ساخت و ساز در قطعات با مساحت بيش از ۶۰ متر مربع تا ۱۵۰ متر مربع، در سه طبقه روي پيلوت، با معبر حداقل ۶ متر و يا طبق ضوابط پهنه مربوطه، مجاز است. شايان ذكر است كليه بافت‌هاي فرسوده مصوب، جزو بافت‌هاي ناپايدار مي‌باشد.
طبق تبصره ۸ بند ۱-۱۲ طرح تفصيلي شهر تهران به متقاضيان ساخت پاركينگ در بافت‌هاي فرسوده با استفاده از مزاياي مصوبه ۵۰۲ كميسيون ماده ۵ (اختصاص كاربري طبقه همكف به خدمات پشتيبان سكونت و با حداقل ۵ طبقه پاركينگ) مجوز لازم اعطا خواهد شد و از سوي ديگر با توجه به هماهنگي به عمل آمده با اداره‌هاي ثبت اسناد، اين پاركينگ‌ها قابل تفكيك و صدور سند جداگانه و انتقال خواهند داشت. اين پاركينگ‌ها قابل واگذاري به افرادي است كه امكان تامين پاركينگ در ملك خود را ندارند.
براي تسهيلات بانكي ساخت نيز اعطاي تسهيلات بانكي بدون سپرده‌گذاري در فرآيند تخريب و نوسازي به واحدهاي مسكوني حداكثر تا سقف ۲۰۰ ميليون ريال براي ساخت غيرصنعتي و تا مبلغ ۲۵۰ ميليون ريال براي ساخت صنعتي به صورت مشاركت مدني و قابل تبديل به فروش اقساطي انجام مي‌شود. البته با توجه به تغييرات صورت گرفته در بسته سياستي و نظارتي بانك مركزي، سود دوره مشاركت مدني افزايش يافته و متناسب با بانك عامل، متغير مي‌باشد.
