در طول 40 سال گذشته بسته‌های سیاستی متنوعی به منظور ساماندهی بازار مسکن مورد استفاده قرار گرفته و نتایج قابل توجهی نیز از اجرای هر سیاست بدست آماده است.
یکی از راهکارهایی که در مقاطع متنوع برای ساماندهی بازار مسکن مورد استفاده قرار گرفت، پرداخت تسهیلات خرید مسکن به منظور توانمندسازی تقاضا مصرفی برای عرض اندام در بازار به حساب می‌آید.
سیاست پرداخت تسهیلات خرید مسکن در دوره‌های سیاسی متفاوتی از جمله دولت حسن روحانی، دولت اول محمود احمدی نژاد و دولت محمد خاتمی برای ساماندهی بازار مسکن مورد استفاده قرار گرفته و در بازه‌های زمانی متفاوت مبلغ تسهیلات خرید مسکن افزایش پیدا کرده است.
طبیعتا بررسی نتایج هر سیاستی می‌تواند آشکارترین گواه قضاوت پیرامون راهکار اتخاذ شده تلقی شود. از همین رو برای درک صحیح از تاثیر تسهیلات خرید مسکن بر ساماندهی بازار مسکن، بررسی نقش این تسهیلات بر شاخص‌های بازار مسکن باید در دستور کار قرار گیرد.
*راهکار غلطی به نام تسهیلات خرید مسکن و تشدید نابه سامانی بازار
تاثیر سقف تسهیلات خرید مسکن به منظور افزایش قدرت خرید واحد مسکونی تحت عنوان شاخصی با نام «قدرت تسهیلات خرید مسکن بر حسب هزینه پوشش خرید واحد مسکونی» مشخص می‌شود. برای محاسبه این شاخص، رقم سقف تسهیلات خرید بر قیمت هر متر مربع واحد مسکونی تقسیم شده و در نهایت متراژ واحد مسکونی در شهرهای مختلف که با استفاده از حداکثر تسهیلات می‌توان نسبت به خرید آن اقدام کرد، مشخص خواهد شد.
به منظور محاسبه شاخص مذکور باید توجه داشت سقف تسهیلات خرید مسکن در 4 سال اخیر 4 مرتبه افزایش داشته است و هم اکنون با رقم 200 میلیون تومان در اختیار متقاضیان خرید مسکن قرار می‌گیرد.
توجه به نمودار شاخص مذکور از دی‌ماه 95 تا کنون موید شکل تکراری و چرخه مشابه ایجاد شده پس از افزایش رقم سقف تسهیلات در هر مرتبه است. در حقیقت رشد بدون توقف قیمت مسکن در سال‌های اخیر منجر به آن شده که راهکار تحریک تقاضا با ابزارهایی نظیر افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، تاثیری در روند کاهش قدرت خرید مردم نداشته باشد و بعضا شرایط را برای سرعت گرفتن بازار مسکن مهیا سازد.
بررسی نتایج افزایش سقف تسهیلات خرید، بیانگر آن است که این تسهیلات در کوتاه مدت بخش عمده‌ای از سهم خرید یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد اما در میان مدت شاهد تاثیر منفی این تسهیلات بر ساماندهی بازار مسکن هستیم.
*تحریک تقاضا بدون توجه به عرضه، عامل اصلی عملکرد نامطلوب تسهیلات خرید
تفسیر عملکرد نامطلوب تسهیلات خرید مسکن از طریق توجه به عرضه و تقاضا بازار مسکن به عنوان بازیگران اصلی تعیین قیمت قابل انجام است.
در همین ارتباط، علی قدس، کارشناس حوزه مسکن، ضمن بیان اینکه راهکارهای سامان دادن به بازار مسکن در سه دسته راهکارهای تحریک تقاضا، تحریک عرضه و تحریک توامان عرضه و تقاضا رده‌بندی می‌شوند، گفت:« استفاده از سیاست تسهیلات خرید مسکن، یک سیاست تحریک تقاضا است و در شرایطی که با تحریک هم زمان عرضه توام نشود، شرایط را برای افزایش قیمت مسکن مهیا می‌سازد، زیرا بخشی از تقاضای بی اثر بازار را به تقاضای موثر بدل کرده اما سمت عرضه پاسخی برای این تقاضا ندارد و همین افزایش تقاضا زمینه افزایش قیمت است.»
این کارشناس حوزه مسکن، با اشاره به اینکه افزایش تقاضا موثر باید هم زمان با افزایش عرضه واحدهای مسکونی باشد، گفت:« اگر به شاخص قدرت تسهیلات خرید مسکن بر حسب هزینه پوشش خرید واحد مسکونی شهر تهران در طول چهارساله گذشته مراجعه شود، شاهد این هستیم که 2 ماه پس از افزایش سقف تسهیلات، کاهش این شاخص آغاز شده و بازار مسکن همچنان سامان نمی‌یابد.»
با توجه به اظهارات کارشناسان، دلیل اصلی ناکامی تسهیلات خرید مسکن در ساماندهی بازار، بی‌توجهی این سیاست به بخش عرضه واحدهای مسکونی است. به عبارت دیگر در شرایط کنونی که بخش اعظمی از تقاضای مصرفی بازار توان عرضه اندام در بازار را ندارند، شاهد تطبیق کم عرضه واحدهای مسکونی با تقاضا موجود هستیم و نیاز به ساخت مسکن در بازار حس می‌شود. حال اگر با استفاده از تسهیلات خرید، بخشی از تقاضای مصرفی غیر موثر به تقاضای موثر بدل شود، کمبود عرضه می‌تواند زمینه افزایش قیمت مسکن را مهیا سازد.
*تسهیلات ساخت مسکن، نقص تسهیلات خرید را برطرف می‌کند
به منظور پوشش این نقص تسهیلات خرید مسکن، می‌توان از سایر بسته‌های سیاستی این حوزه نظیر تسیهلات ساخت استفاده کرد. زمانی که شما به جای وام خرید، به متقاضی تسهیلات ساخت می‌دهید، عرضه یک واحد مسکونی برای موثر کردن یک تقاضای مصرفی را تضمین کرده و لذا علاوه بر توجه به بخش تقاضا، سمت عرضه را هم در نظر گرفته‌اید.
در همین رابطه فرشید ایلاتی، در بیان اینکه تحریک توامان عرضه با تقاضا به وسیله تسهیلات ساخت ممکن است، گفت:«در شرایطی که زمین متناسب با نیاز و به شیوه اجاره 99 ساله در اختیار تقاضای مصرفی قرار گرفته و تسهیلات ساخت از منابع داخلی بانکی تامین شود، شاهد تحریک توامان عرضه و تقاضا و به دنبال آن ساماندهی بازار مسکن هستیم.»
با توجه به در نظر گرفتن تجریه ارائه تسهیلات حوزه مسکن در طول 40 سال گذشته اخیرا، مجلس شورای اسلامی در قالب قانون بودجه 1400، پرداخت 1.2 میلیون تسهیلات 300 میلیون تومانی را در قالب تسهیلات ساخت در نظر گرفته است.
در همین رابطه به نظر می‌رسد، توام شدن عرضه زمین توسط وزارت راه و شهرسازی و استفاده از سیاست صحیح پرداخت تسهیلات ساخت می‌تواند زمینه خارج شدن بازار مسکن از شرایط اسف بار گذشته را در سال 1400 به همراه داشته باشد.
