چند وقتی از اجرای سیاست مالیات بر خانه‌های خالی که قرار بود با فشار به مالکان و افزایش عرضه مسکن، قیمت هر متر واحد مسکونی در تهران را با روند نزولی همراه کند، می‌گذرد، اما گزارش‌ها همچنان حکایت از بالا رفتن قیمت‌ها در این بازار دارد. گفته می‌شود، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی درفصل بهار 62.7درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش یافته و این روند صعودی همچنان ادامه دارد.
روزنامه همدلی نوشت: این شیب تند گرانی در حالی مطرح است که در تابستان امسال و همزمان با آغاز فعالیت سامانه املاک و اسکان کشور، قرار شد تا از خانه‌های خالی مالیات اخذ شود و بهارستانی‌ها و حتی برخی از تحلیل‌گران اقتصادی نیز نگاه مثبتی به این سیاست برای کنترل قیمت مسکن داشتند، اما حالا با روندی که دلار در پیش گرفته و درگیر شدن قیمت بسیاری از مصالح ساختمانی با نوسانات ارزی و حتی تجربه موج جدیدی از تورم طی ماه‌های اخیر، به نظر می‌رسد دست سکانداران اقتصادی در زمینه کاهش قیمت‌ها در این بازار کوتاه‌تر از همیشه است. دلار در بازار آزاد هفته‌هاست که به 26هزار تومان رسیده و در این میان قیمت مصالح ساختمانی بدون توجه به سیاست‌های مجلس و دولت در زمینه کنترل قیمت‌ها، متاثر از نرخ ارز، بالا می‌رود؛ تا جایی‌که به گفته فعالان بازار، مقایسه قیمت انواع مصالح ساختمانی در مرداد ماه نسبت به تیر امسال نشان می‌دهد شن حدود ۴۴درصد، سیمان ۳۲درصد، گچ ۲۹درصد، آجر ۲۸درصد و تیرآهن ۱۰درصد افزایش یافته است.
افزایش قیمت مصالح ساختمانی هم در حالی قیمت هر متر مربع واحد مسکونی را بخصوص در شهرهای بزرگ بالا برده که بسیاری از آگاهان اقتصادی سیاست‌های وزیر راه و شهرسازی پیشین را عامل اصلی این وضعیت عنوان می‌کنند. اواخر تیر سال 97 بود که عباس آخوندی، اعلام کرد: «بدون شک دولت نباید تحت هیچ شرایطی در حوزه ساختوساز وارد شود، به عقیده من اگر قرار باشد عملکرد دولت با ساخت خانه اندازه‌گیری شود، دولت نباید حتی یک واحد خانه بسازد». این در حالی است که اجرای سیاست دولت نباید خانه بسازد، مشکل عرضه نیست، آرام آرام جواب داد و همانطور که در نمودار قیمت‌ها دیده می‌شود در خرداد امسال در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته، قیمت مسکن چند برابر گران شده و در این میان به جای کنترل قیمت مصالح ساختمانی و در مجموع هزینه‌های ساخت، متهم گرانی دلال‌ها و البته مشاوران املاک شناخته شده‌اند.
اگرچه نقش دلالان هم در این آشفته‌بازار قابل چشمپوشی نیست، اما به نظر می‌رسد دولت به جای ریشه‌یابی این گرانی و کاهش هزینه‌های ساخت، ساده‌ترین راه یا همان اجرای مالیات بر خانه‌های خالی را انتخاب کرده و مسکن هم راه خود را برای فتح قله‌های گرانی می‌رود.
تورم؛ متهم اصلی رشد قیمت مسکن
مهدی سلطان محمدی، یکی از کارشناسان مسکن، در پاسخ به این سوال که چرا با وجود اجرای سیاست‌هایی از قبیل اجرای مالیات بر خانه‌های خالی، قیمت مسکن همچنان با روند صعودی در حال حرکت است، به «همدلی» گفت: «طی سال‌های اخیر ارزش دارایی‌های سرمایه‌ای رشد قابل‌توجهی کرده و از دلار گرفته تا سهام شرکت‌های بورسی و حتی قیمت مصالح ساختمانی چند برابر شده است. مصالح فلزی، آلومینیوم و مس در این چند سال، با توجه به رشد قیمت ارز، افزایش قیمت زیادی را تجربه کرده و در این میان مصالح صادراتی نیز از این قافله افزایشی جانمانده‌اند». این تحلیل‌گر بازار مسکن در ادامه افزود:«در سال‌های اخیر و با توجه به افزایش نرخ دلار، قیمت فولاد و سیمان نیز رشد کرده که این‌ها همگی در بالا رفتن قیمت مسکن تاثیرگذار بوده‌اند. رشد قیمت مسکن بیشتر به دلیل بالا رفتن هزینه ساختوساز بیشتر شده، اما برخی از سیاست‌های بانک مرکزی نیز در این افزایش قیمت تاثیرگذار بوده است». سلطان‌محمدی در ادامه افزود: «به عنوان مثال پایین بودن نرخ بهره بانکی باعث شده تا مردم برای حفظ ارزش دارایی‌های خود به سمت بازار مسکن روی آورند تا از سرمایه‌های خود در مقابل تورم محافظت کنند».
به گفته این کارشناس: «تجربه سال‌های گذشته نیز حکایت از این دارد که یکی از کالاهایی که همگام با تورم با افزایش قیمت همراه شده، مسکن است، بنابراین سرمایه‌گذاران تمایل دارند تا با بالا رفتن قیمت دلار و تورم، از افت ارزش دارایی‌های خود جلوگیری کنند، این تمایل بیشتر برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از سوی دیگر با کاهش عرضه مسکن و افزایش تقاضا همراه شده که همگی در روند صعودی قیمت مسکن تاثیرگذارند».
دلیل خانه‌های گران تهران از نگاه وزیر راه و شهرسازی
دور تند افزایش قیمت مسکن در پایتخت در حالی مطرح است که با وجود شعارهای دولتی‌ها در زمینه کنترل قیمت مسکن، این بازار هر ماه رکورد دیگری از خود برجای می‌گذارد، این روند در دولت یازدهم و دوازدهم نگران‌کننده‌تر بوده، تا جایی‌که بر اساس گزارش‌ها قیمت زمین در دولت حسن روحانی، 1900درصد رشد کرده است. به گزارش نود اقتصادی، داده‌های جدید مرکز آمار ایران نشان می‌دهد متوسط قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در مناطق شهری کشور در پایان بهار سال جاری به پنج میلیون و ۷۱۴ هزار تومان رسیده که نسبت به مدت مشابه بهار سال گذشته رشد ۷۲درصدی را نشان می‌دهد. همچنین درحال حاضر حداقل قیمت یک مترمربع زمین مسکونی در شهرهای کشور حدود ۱۰۰ هزار تومان و حداکثر آن نیز ۹۲ میلیون تومان است. آمارها نشان می‌دهد طی یکسال اخیر حداقل قیمت زمین رشد ۸۲درصدی و حداکثر قیمت نیز رشد ۲۸درصدی داشته‌اند. در این میان بسیاری از سکانداران اقتصادی و حتی کارشناسان، نقدینگی سرگردان را مهم‌ترین دلیل این روند صعودی عنوان می‌کنند. همین دیروز بود که وزیر راه و شهرسازی نیز به افزایش قیمت مسکن واکنش نشان داد و با بیان این‌که نقدینگی سرگردان عامل اصلی بی‌ثباتی بازار مسکن است، گفت: «در صورتی که قیمت مسکن در یک منطقه از تهران پایین‌تر از حد «مقایسه‌ای» باشد، سودجویان بلافاصله نقدینگی را به آن منطقه سرازیر می‌کنند و بعد از مدتی این نقدینگی را به جای دیگری انتقال می‌دهند که هدف ایجاد تلاطم در یک بازار است».
دیروز محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی، با اشاره به دلایل رکود بازار مسکن در چند هفته اخیر، به ایسنا گفت: «تحولات پر التهابی که امروز بازار مسکن با آن روبه‌رو است صرفا به فعل و انفعالات این بازار مرتبط نمی‌شود بلکه حجم نقدینگی لجام‌گسیخته موجود در کشور این بلا را بر سر بازار مسکن آورده است».
وی ادامه داد:«کافی است سوداگران احساس کنند یک بازار از بازدهی خارج شده است سریعا نقدینگی‌ها را از بازاری خارج و به بازاری دیگر منتقل می‌کنند».
اسلامی افزود:«به طور مثال زمانی که قیمت مسکن در منطقه‌ای از تهران، پایین‌تر از حد «مقایسه‌ای» باشد، سودجویان بلافاصله نقدینگی را به آن منطقه سرازیر می‌کنند یا به قولی به آنجا هجوم می‌برند و بعد از مدتی این نقدینگی را به جای دیگری انتقال می‌دهند، این اتفاق به دلیل حجم زیاد پول سرگردان در بازار رخ می‌دهد و هدف ایجاد تلاطم در یک بازار است لذا زمانی به بازار مسکن و زمانی هم به بازارهای دیگر همچون طلا، سکه، خودور و…هجوم می‌برند».
وزیر راه و شهرسازی راهکار حل مشکل فوق و ساماندهی نقدینگی‌های سرگردان در جامعه را اعمال سیاست و برنامه‌های کاربردی از سوی دولت دانست و گفت:«دولت باید بتواند نقدینگی را کنترل و با جمع کردن آن از سطح جامعه، این پول‌ها را به سمت تولید هدایت کند.» بر اساس آمار رسمی، در 20سال اخیر، تعداد مستاجران افزایش قابل‌توجهی داشته و از 15درصد در سال 75 به 30درصد در سال 95 رسیده است. در این میان دولت نیز طی این سال‌ها به اندازه تقاضا، مسکن به بازار عرضه نکرده و با اجرای سیاست‌های سلیقه‌ای در این بازار، گاهی به طور کامل دست از ساخت مسکن شسته و گاهی فقط در حد شعار سیاست‌هایی مثل اجرای مالیات از خانه‌های خالی را با تمام ایراداتی که داشته وارد کار کرده و در این میان بی‌توجهی به کاهش هزینه‌های ساخت، عقب‌ماندگی میزان تسهیلات مسکن از نرخ تورم و حتی زمان طولانی برای اخذ مجوز ساختمانی، عرضه مسکن را به میزان زیادی کاهش داده و در مقابل سال به سال بر تعداد متقاضیان افزوده شده و قیمت‌ها هر ماه رکورد تازه‌ای از خود برجای گذاشته‌اند.
سوالی که می‌توان مطرح کرد این است که کدام یک از سازندگان مسکن حاضر هستند تا در مقابل افزایش هزینه‌های ساختوساز که ناشی از بالا رفتن قیمت دلار و مصالح ساختمانی بوده، خانه‌های خود را با قیمت پایین‌تری به دست مردم برسانند؟ انگار سازندگان مسکن چوب گرانی دلار را با بالا رفتن قیمت مصالح ساختمانی می‌خورند و مستاجران نیز چوب بالا رفتن هزینه‌های ساخت را، با چنین شرایطی، آیا منطق حکم می‌کند تا منتظر کاهش قیمت مسکن در بازار باشیم؟
روزنامه همدلی نوشت: این شیب تند گرانی در حالی مطرح است که در تابستان امسال و همزمان با آغاز فعالیت سامانه املاک و اسکان کشور، قرار شد تا از خانه‌های خالی مالیات اخذ شود و بهارستانی‌ها و حتی برخی از تحلیل‌گران اقتصادی نیز نگاه مثبتی به این سیاست برای کنترل قیمت مسکن داشتند، اما حالا با روندی که دلار در پیش گرفته و درگیر شدن قیمت بسیاری از مصالح ساختمانی با نوسانات ارزی و حتی تجربه موج جدیدی از تورم طی ماه‌های اخیر، به نظر می‌رسد دست سکانداران اقتصادی در زمینه کاهش قیمت‌ها در این بازار کوتاه‌تر از همیشه است. دلار در بازار آزاد هفته‌هاست که به 26هزار تومان رسیده و در این میان قیمت مصالح ساختمانی بدون توجه به سیاست‌های مجلس و دولت در زمینه کنترل قیمت‌ها، متاثر از نرخ ارز، بالا می‌رود؛ تا جایی‌که به گفته فعالان بازار، مقایسه قیمت انواع مصالح ساختمانی در مرداد ماه نسبت به تیر امسال نشان می‌دهد شن حدود ۴۴درصد، سیمان ۳۲درصد، گچ ۲۹درصد، آجر ۲۸درصد و تیرآهن ۱۰درصد افزایش یافته است.
افزایش قیمت مصالح ساختمانی هم در حالی قیمت هر متر مربع واحد مسکونی را بخصوص در شهرهای بزرگ بالا برده که بسیاری از آگاهان اقتصادی سیاست‌های وزیر راه و شهرسازی پیشین را عامل اصلی این وضعیت عنوان می‌کنند. اواخر تیر سال 97 بود که عباس آخوندی، اعلام کرد: «بدون شک دولت نباید تحت هیچ شرایطی در حوزه ساختوساز وارد شود، به عقیده من اگر قرار باشد عملکرد دولت با ساخت خانه اندازه‌گیری شود، دولت نباید حتی یک واحد خانه بسازد». این در حالی است که اجرای سیاست دولت نباید خانه بسازد، مشکل عرضه نیست، آرام آرام جواب داد و همانطور که در نمودار قیمت‌ها دیده می‌شود در خرداد امسال در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته، قیمت مسکن چند برابر گران شده و در این میان به جای کنترل قیمت مصالح ساختمانی و در مجموع هزینه‌های ساخت، متهم گرانی دلال‌ها و البته مشاوران املاک شناخته شده‌اند.
اگرچه نقش دلالان هم در این آشفته‌بازار قابل چشمپوشی نیست، اما به نظر می‌رسد دولت به جای ریشه‌یابی این گرانی و کاهش هزینه‌های ساخت، ساده‌ترین راه یا همان اجرای مالیات بر خانه‌های خالی را انتخاب کرده و مسکن هم راه خود را برای فتح قله‌های گرانی می‌رود.
تورم؛ متهم اصلی رشد قیمت مسکن
مهدی سلطان محمدی، یکی از کارشناسان مسکن، در پاسخ به این سوال که چرا با وجود اجرای سیاست‌هایی از قبیل اجرای مالیات بر خانه‌های خالی، قیمت مسکن همچنان با روند صعودی در حال حرکت است، به «همدلی» گفت: «طی سال‌های اخیر ارزش دارایی‌های سرمایه‌ای رشد قابل‌توجهی کرده و از دلار گرفته تا سهام شرکت‌های بورسی و حتی قیمت مصالح ساختمانی چند برابر شده است. مصالح فلزی، آلومینیوم و مس در این چند سال، با توجه به رشد قیمت ارز، افزایش قیمت زیادی را تجربه کرده و در این میان مصالح صادراتی نیز از این قافله افزایشی جانمانده‌اند». این تحلیل‌گر بازار مسکن در ادامه افزود:«در سال‌های اخیر و با توجه به افزایش نرخ دلار، قیمت فولاد و سیمان نیز رشد کرده که این‌ها همگی در بالا رفتن قیمت مسکن تاثیرگذار بوده‌اند. رشد قیمت مسکن بیشتر به دلیل بالا رفتن هزینه ساختوساز بیشتر شده، اما برخی از سیاست‌های بانک مرکزی نیز در این افزایش قیمت تاثیرگذار بوده است». سلطان‌محمدی در ادامه افزود: «به عنوان مثال پایین بودن نرخ بهره بانکی باعث شده تا مردم برای حفظ ارزش دارایی‌های خود به سمت بازار مسکن روی آورند تا از سرمایه‌های خود در مقابل تورم محافظت کنند».
به گفته این کارشناس: «تجربه سال‌های گذشته نیز حکایت از این دارد که یکی از کالاهایی که همگام با تورم با افزایش قیمت همراه شده، مسکن است، بنابراین سرمایه‌گذاران تمایل دارند تا با بالا رفتن قیمت دلار و تورم، از افت ارزش دارایی‌های خود جلوگیری کنند، این تمایل بیشتر برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از سوی دیگر با کاهش عرضه مسکن و افزایش تقاضا همراه شده که همگی در روند صعودی قیمت مسکن تاثیرگذارند».
دلیل خانه‌های گران تهران از نگاه وزیر راه و شهرسازی
دور تند افزایش قیمت مسکن در پایتخت در حالی مطرح است که با وجود شعارهای دولتی‌ها در زمینه کنترل قیمت مسکن، این بازار هر ماه رکورد دیگری از خود برجای می‌گذارد، این روند در دولت یازدهم و دوازدهم نگران‌کننده‌تر بوده، تا جایی‌که بر اساس گزارش‌ها قیمت زمین در دولت حسن روحانی، 1900درصد رشد کرده است. به گزارش نود اقتصادی، داده‌های جدید مرکز آمار ایران نشان می‌دهد متوسط قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در مناطق شهری کشور در پایان بهار سال جاری به پنج میلیون و ۷۱۴ هزار تومان رسیده که نسبت به مدت مشابه بهار سال گذشته رشد ۷۲درصدی را نشان می‌دهد. همچنین درحال حاضر حداقل قیمت یک مترمربع زمین مسکونی در شهرهای کشور حدود ۱۰۰ هزار تومان و حداکثر آن نیز ۹۲ میلیون تومان است. آمارها نشان می‌دهد طی یکسال اخیر حداقل قیمت زمین رشد ۸۲درصدی و حداکثر قیمت نیز رشد ۲۸درصدی داشته‌اند. در این میان بسیاری از سکانداران اقتصادی و حتی کارشناسان، نقدینگی سرگردان را مهم‌ترین دلیل این روند صعودی عنوان می‌کنند. همین دیروز بود که وزیر راه و شهرسازی نیز به افزایش قیمت مسکن واکنش نشان داد و با بیان این‌که نقدینگی سرگردان عامل اصلی بی‌ثباتی بازار مسکن است، گفت: «در صورتی که قیمت مسکن در یک منطقه از تهران پایین‌تر از حد «مقایسه‌ای» باشد، سودجویان بلافاصله نقدینگی را به آن منطقه سرازیر می‌کنند و بعد از مدتی این نقدینگی را به جای دیگری انتقال می‌دهند که هدف ایجاد تلاطم در یک بازار است».
دیروز محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی، با اشاره به دلایل رکود بازار مسکن در چند هفته اخیر، به ایسنا گفت: «تحولات پر التهابی که امروز بازار مسکن با آن روبه‌رو است صرفا به فعل و انفعالات این بازار مرتبط نمی‌شود بلکه حجم نقدینگی لجام‌گسیخته موجود در کشور این بلا را بر سر بازار مسکن آورده است».
وی ادامه داد:«کافی است سوداگران احساس کنند یک بازار از بازدهی خارج شده است سریعا نقدینگی‌ها را از بازاری خارج و به بازاری دیگر منتقل می‌کنند».
اسلامی افزود:«به طور مثال زمانی که قیمت مسکن در منطقه‌ای از تهران، پایین‌تر از حد «مقایسه‌ای» باشد، سودجویان بلافاصله نقدینگی را به آن منطقه سرازیر می‌کنند یا به قولی به آنجا هجوم می‌برند و بعد از مدتی این نقدینگی را به جای دیگری انتقال می‌دهند، این اتفاق به دلیل حجم زیاد پول سرگردان در بازار رخ می‌دهد و هدف ایجاد تلاطم در یک بازار است لذا زمانی به بازار مسکن و زمانی هم به بازارهای دیگر همچون طلا، سکه، خودور و…هجوم می‌برند».
وزیر راه و شهرسازی راهکار حل مشکل فوق و ساماندهی نقدینگی‌های سرگردان در جامعه را اعمال سیاست و برنامه‌های کاربردی از سوی دولت دانست و گفت:«دولت باید بتواند نقدینگی را کنترل و با جمع کردن آن از سطح جامعه، این پول‌ها را به سمت تولید هدایت کند.» بر اساس آمار رسمی، در 20سال اخیر، تعداد مستاجران افزایش قابل‌توجهی داشته و از 15درصد در سال 75 به 30درصد در سال 95 رسیده است. در این میان دولت نیز طی این سال‌ها به اندازه تقاضا، مسکن به بازار عرضه نکرده و با اجرای سیاست‌های سلیقه‌ای در این بازار، گاهی به طور کامل دست از ساخت مسکن شسته و گاهی فقط در حد شعار سیاست‌هایی مثل اجرای مالیات از خانه‌های خالی را با تمام ایراداتی که داشته وارد کار کرده و در این میان بی‌توجهی به کاهش هزینه‌های ساخت، عقب‌ماندگی میزان تسهیلات مسکن از نرخ تورم و حتی زمان طولانی برای اخذ مجوز ساختمانی، عرضه مسکن را به میزان زیادی کاهش داده و در مقابل سال به سال بر تعداد متقاضیان افزوده شده و قیمت‌ها هر ماه رکورد تازه‌ای از خود برجای گذاشته‌اند.
سوالی که می‌توان مطرح کرد این است که کدام یک از سازندگان مسکن حاضر هستند تا در مقابل افزایش هزینه‌های ساختوساز که ناشی از بالا رفتن قیمت دلار و مصالح ساختمانی بوده، خانه‌های خود را با قیمت پایین‌تری به دست مردم برسانند؟ انگار سازندگان مسکن چوب گرانی دلار را با بالا رفتن قیمت مصالح ساختمانی می‌خورند و مستاجران نیز چوب بالا رفتن هزینه‌های ساخت را، با چنین شرایطی، آیا منطق حکم می‌کند تا منتظر کاهش قیمت مسکن در بازار باشیم؟
