با تغییر در وزارت راه و شهرسازی، سیاست های این وزارت خانه در بخش مسکن نیز دچار تغییر و تحول شد. نگاه جدید به تولید و عرضه مسکن از طریق طرح اقدام ملی تولید مسکن یکی از همین موارد است. بنا بر اعلام مسئولین این وزارتخانه قرار است طی دو سال 400 هزار واحد مسکونی ساخته و تحویل داده شود. از مجموع این ۴۰۰ هزار واحد مسکونی پیش‌بینی شده، ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید، ۱۰۰ هزار واحد توسط بنیاد مسکن و ۱۰۰ هزار واحد دیگر نیز قرار است از طریق نوسازی بافت‌های فرسوده احداث شود.
اگر در آمارها دقت نکنیم در برنامه ریزی به مشکل می خوریم!
به گزارش فارس هر چند این تغییر نگرش می تواند مثبت و رو به جلو باشد ولی در مورد طرح برنامه ریزی شده، سوالات و ابهامات بسیاری وجود دارد که به نظر می رسد قبل از شتاب در اجرا، لازم است بررسی های بیشتری انجام شود تا اهداف تعیین شده حاصل شود. یکی از این ابهامات چگونگی برآورد تعداد واحدهای پیش بینی شده و برنامه ریزی مطابق با این برآوردها است. در همین راستا، سید مازیار حسینی معاون وزیر راه و شهرسازی یکم مرداد ماه در یک برنامه تلویزیونی با بیان این که اگر در آمارها دقت نکنیم در برنامه ریزی به مشکل می خوریم، گفت: سال گذشته540 هزار ازدواج در کشور صورت گرفته که اگر 80% این افراد وارد بازار شوند، حدود 400 هزار واحد باید ایجاد شود.
محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی 16 تیرماه نیز در برنامه «سلام صبح بخیر» شبکه سوم سیما به این موضوع اشاره کرده و گفت: در اعلام ساخت ۴۰۰ هزار واحد یک پایه دقیق فکری قوی دارد. سال گذشته در کشور ۵۴۵ هزار ازدواج ثبت‌شده است. فرض را بر این گذاشتیم که ۲۰ درصد از این جامعه می‌توانند خانه در اختیار داشته باشند و ۸۰ درصد آن که ۴۰۰ هزار واحد است را برای خانه اولی‌ها هدف قراردادیم.
اما در مورد نحوه برآورد این اعداد و همچنین برنامه ریزی مطابق با آن، چند ابهام اساسی وجود دارد که نشان می دهد کارشناسی لازم برای این امر انجام نشده و اهداف تعیین شده دور از دسترس خواهد بود:
در برآورد نیاز بازار مسکن بعضی از مولفه ها مغفول مانده است
نیاز به تولید و عرضه مسکن را می توان ناشی از 4 دسته عامل دانست که یکی از این عوامل تقاضاهای ناشی از ازدواج است. جبران کمبود مسکن در برابر تعداد خانوار موجود در کشور، نوسازی و بهسازی واحدهای مسکونی موجود در بافت های فرسوده شهری و روستایی و ذخیره طبیعی مسکن موارد دیگری است که باید مورد توجه قرار گیرد.
برای مثال مطابق با سرشماری سال 95 در حالی که تعداد خانوارهای کشور 24 میلیون و 196 هزار خانوار گزارش شده، تعداد واحدهای مسکونی دارای سکنه کشور 22 میلیون و 825 هزار واحد بوده است. یعنی در شرایط فعلی بعضی از خانوارهای کشور به صورت مشترک در یک واحد مسکونی زندگی می کنند و یا به محل زندگی آن ها نمی توان مسکن اطلاق کرد! پس برای اینکه هر خانوار یک واحد مسکونی برای سکونت داشته باشد، بازار مسکن کشور با یک میلیون و 371 هزار واحد مسکونی کمبود مواجه است. لازم به ذکر است در سال های اخیر با توجه به رکود سنگینی که در تولید مسکن وجود داشته است، این میزان کمبود افزایش نیز پیدا کرده است.
عدم تناسب آمار با برنامه اعلامی
اگر فرض کنیم این برآورد صحیح باشد، برنامه ریزی انجام شده در طرح اقدام ملی تولید و عرضه مسکن همخوانی لازم را ندارد. ماجرا از این قرار است که وزارت راه و شهرسازی خود را ملزم به پاسخگویی به بخشی از تقاضاهای ناشی از ازدواج دانسته و آن عدد را 400 هزار تقاضا در سال عنوان می کند، بنابراین فارغ از تقاضاهای گذشته، طی دو سال باید 800 هزار مسکن عرضه شود. این در حالی است که در برنامه اعلام شده قرار است 400 هزار واحد در دو سال تولید شود!
دولت اختیاری در عرضه بخش قابل توجهی از واحدها ندارد!
نکته دیگر این که هرچند عنوان شده جامعه هدف این 400 هزار واحد، خانه اولی ها و اقشار متوسط و متوسط به پایین هستند، اما بررسی نحوه برنامه ریزی ها نشان می دهد، تضمینی نیست که این هدف تا میزان مورد قبول، میسر شود.
ماجرا از این قرار است که بخش قابل توجهی از برنامه طرح اقدام ملی قرار است به شیوه مشارکتی اجرا شود. یعنی انبوه سازان در زمین های دولتی اقدام به تولید مسکن کرده و به عنوان هزینه ساخت، مالک بخشی از واحدها می شوند. با توجه به صحبت های انجام شده توسط مسئولین وزارت راه و شهرسازی، سهم انبوه سازان بیش از 70 درصد خواهد بود. پر واضح است که انبوه سازان واحدهای خود را به افرادی عرضه می کنند که حاضر به پرداخت بیشتری هستند و خانه اولی ها یا اقشار متوسط و متوسط به پایین برای آن ها اولویت چندانی نخواهد داشت.
لازم به ذکر است در این سال ها که حمایت موثری از خانه دار شدن اقشار متوسط و خانه اولی ها انجام نشده است، بنابر داده های حاصل از سرشماری ها، بیش از 70 درصد از تقاضاهای بازار مسکن به افرادی تعلق گرفته که قبلا دارای مسکن بوده اند!
با شیوه مشارکتی انتظار اتمام دوساله پروژه ها، واقعی نیست
مطابق با گزارش مرکز آمار گزارشی از تحولات بازار زمین و مسکن در فصل زمستان سال 97، متوسط قیمت فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده در سطح کل کشور نسبت به فصل مشابه سال قبل 59.8 درصد افزایش داشته است. اما نکته قابل توجه در این گزارش افزایش شدید قیمت زمین و واحد کلنگی در مقایسه با افزایش قیمت واحد مسکونی است. بر این اساس متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده در کل کشور، نسبت به فصل مشابه سال قبل 121.9 درصد افزایش داشته است. یعنی افزایش قیمت زمین در یکسال اخیر دوبرابر میزان افزایش قیمت مسکن بوده است.
این داده ها یک نتیجه مهم برای تصمیم گیران و متولیان بخش مسکن دارد و آن هم این است که تولید انبوه مسکن به شیوه مشارکتی در زمین های دولتی، انگیزه زیادی را برای تاخیر و طول دادن پروژه ها توسط انبوه سازان را به همراه دارد. زیرا در این مدل با توجه به اختلاف شدید بین افزایش قیمت زمین و سایر نهاده ها، هرچه زمان ساخت پروژه ها بیشتر طول بکشید، در نتیجه سهم آورده دولت بیشتر شده، در حالی که سهم نهایی آن تغییری نمی کند. در نتیجه انگیزه کافی برای انبوه ساز وجود دارد تا به بهانه های مختلف پروژه ها را با تاخیر به انجام برساند. این تاخیر در پروژه ها باعث می شود، برنامه ریزی ها و تسهیلات در نظر گرفته شده توسط دولت به موقع به سرانجام نرسد.
آیا شیوه های دیگری برای تولید مسکن در زمین های دولتی بررسی شده است؟
برای جلوگیری از این اتفاقات وزارت راه و شهرسازی می تواند به جای تولید مسکن به شیوه مشارکتی که در آن انبوه سازان مالک بخشی از واحدها می شوند، آن ها فقط سازنده باشند. در این صورت سازندگان که فقط اجرت تولید و ساخت خود را خواهند گرفت، انگیزه بسیاری برای تولید به موقع و سریع واحد ها خواهند داشت. ضمنا در این صورت دولت می تواند نحوه واگذاری تمامی این واحدها را خود تعیین کند و آن ها را به گروه های هدف برساند.
همچنین علاوه بر این اگر دولت به گونه ای برنامه ریزی کند که خانواده ها هزینه ساخت را با پیشرفت پروژه پرداخت کنند و هزینه زمین را بعد از تحویل واحدهای مسکونی خود صورت اقساط به دولت پرداخت کنند، در این صورت بسیاری از خانواده های خانه اولی و متوسط و متوسط به پایین می توانند از واحدهای ساخته شده در طرح اقدام ملی تولید مسکن استفاده نمایند و صاحب خانه شوند.
* مهدی غلامی کارشناس مسکن
