عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی در آخرین روز تیرماه پیشنهادی برای تنظیم بازار اجاره به هیأت دولت ارسال کرد. این پیشنهاد، پیش نویس لایحه الحاق یک ماده و ۴ تبصره به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ است که آخوندی آن را در قالب نامه ای به اسحاق جهانگیری معاون اول رئیس جمهور مطرح و تصویب فوری در هیأت دولت و ارسال آن به مجلس در قالب لایحه دو فوریتی را درخواست کرده است.
مخالفت کارشناسان با تعیین سقف برای اجاره‌بها
در تبصره یک این پیشنهاد آمده است موجران می توانند در کلیه قراردادهای رسمی یا عادی اجاره واحدهای مسکونی از زمان تصویب این قانون تا یک سال پس از انقضای زمان قرارداد، قیمت اجاره بها را فقط تا سقف ۱۰ درصد افزایش داده و تمدید کنند.
این پیشنهاد در حالی مطرح می شود که هفته گذشته حسام عقبایی، نایب رییس اتحادیه املاک کشور از رشد بیش از حد اجاره بها در شهر تهران خبر داد که سبب شده تا بسیاری از مستاجران از پایتخت به شهرهای اقماری تهران مهاجرت کنند.
بررسی های میدانی مهر نیز از افزایش لجام گسیخته اجاره بها در سطح شهر تهران حکایت داشت؛ به گونه ای که به اذعان برخی مشاوران املاک، رشد لجام گسیخته اجاره بها برخی خانوارها را ترغیب کرده به جمع حاشیه نشینان پایتخت ملحق شوند.
در این شرایط که ناشی از تورم موجود در سطح جامعه و التهاب ناشی از انتظارات تورمی است، بدیهی است کمتر موجر یا مالکی با افزایش حداکثر ۱۰ درصدی اجاره بها همراهی کرده و به چنین مصوبه احتمالی( حتی اگر مُر قانون باشد) تن بدهد.
در این ارتباط مهدی غلامی، کارشناس اقتصادی گفت: تعیین سقف برای اجاره بها سبب می شود تا قراردادهای اجاره مسکن نیز از حالت رسمی به شکل زیرزمینی و غیر رسمی تغییر وضعیت داده و مانند برخی از بازارهای موازی که شاهد چند نرخی بودن کالاهای سرمایه ای در آنها هستیم، بازار اجاره مسکن نیز در دو قالب نرخ سیاستی و نرخ زیرزمینی به حیات خود ادامه دهد. اتفاقی که شاید حتی نتیجه عکس در پی داشته و به جای کنترل قیمت ها، به افزایش اجاره بها دامن بزند.
اجاره‌نامه‌های چندساله؛ تبصره خوبِ پیشنهاد اجاره‌ای آخوندی
همچنین تبصره ۲ این پیشنهاد، حمایت از افزایش زمان قراردادهای اجاره و امضای اجاره نامه های چند ساله است که اقدام مثبتی در راستای کنترل اجاره بها و افزایش امنیت روانی خانوارها دارد.
غلامی در این زمینه گفت: یکی از روش های حمایت از رشد تعداد اجاره نامه های بیش از یک سال، اعمال سیاست های تشویقی و تنبیهی در حوزه ابزارهای مالیاتی است که متأسفانه ابزارهای مالیاتی بخش مسکن بسیار محدود بوده و سیاستگذاران این بخش با زیرساخت های قانونی بسیار محدودی در زمینه مالیات های بخش مسکن مواجه هستند. نقش مالیات ها در بخش اجاره، می تواند به صورت اعمال سیاست معافیت مالیاتی برای موجران و مالکانی باشد که قراردادهای چند ساله با مستأحران به امضا می رسانند.
در حال حاضر یکی از چند ابزار محدود مالیاتی بخش مسکن، مالیات بر خانه های خالی است که در سال ۱۳۹۴ و در قالب ماده ۵۴ مکرر اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم به تصویب مجلس رسید؛ ولی به دلیل عدم ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان، تا کنون اجرایی نشده است. بر اساس تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون، مجلس، وزارت راه و شهرسازی را موظف کرده است حداکثر تا بهمن ۹۴ «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند.
این نوع مالیات علاوه بر داشتن نقش مستقیم در بازار خرید و فروش مسکن، به طور غیر مستقیم بر بازار اجاره بهای مسکن نیز اثرگذار است. به این صورت که مالیات بر خانه های خالی به افزایش عرضه واحد مسکونی در بازار کمک کرده و کمبود واحد مسکونی، به افزایش اجاره بها منجر نخواهد شد.
تبعات تصویب پیشنهاد وزیر راه
مهدی غلامی در خصوص آثار عملی شدن پیشنهاد جدید آخوندی گفت: در صورت تصویب و اجرای پیشنهاد وزیر راه ، مناقشات بسیاری بین موجر و مستأجر رخ خواهد داد که در نهایت مستاجران مجبور به انتخاب دو مسیر خواهند شد. مسیر اول عدم تمدید قرارداد واحد فعلی و تخلیه آن است که در نتیجه باید مشکلات یافتن واحد جدید و اسباب کشی را به جان بخرند که با توجه شرایط کنونی بازار، احتمال یافتن واحد مسکونی اجاره ای جدید با افزایش کمتر از ۲۰ درصد نسبت به قیمت فعلی، بسیار پایین است.
وی ادامه داد: مسیر دوم، تمدید واحد فعلی به صورت دو قرارداد رسمی و غیر رسمی (زیرزمینی) است که با توجه به اینکه قانون اجازه نمی دهد اجاره نامه قبلی با رقمی بیش از ۱۰ درصد تمدید شود، در قراداد غیر رسمی دوم، مابه التفاوت اجاره بهای بازار واقعی با مبلغی که بر اساس الزام قانونی ۱۰ درصدی است، به امضای طرفین می رسد؛ در نتیجه به جرأت می توان گفت که در صورت تصویب و اجرای این پیشنهاد، نه تنها کمکی به حال مستاجران نخواهد شد، بلکه باری هم به دوش آنها اضافه می شود.
این کارشناس اقتصادی تصریح کرد: وزیر راه و شهرسازی در حالی این پیشنهاد غیر کارشناسی را مطرح کرده و درخواست تصویب و اجرای فوری آن را دارد که در این سال ها همواره سعی داشته است خود را طرفدار اقتصاد بازار آزاد نشان دهد و از عدم مداخله دولت در بازار مسکن دفاع کند.
حمایت از پیشنهاد چند ساله شدن مدت زمان قراردادهای اجاره مسکن
مدیر گروه مسکن مرکز مطالعات اقتصادی دانشگاه علم و صنعت با رد همزمان دخالت مستقیم دولت در بازار اجاره مسکن و نیز رها کردن کامل این بازار به حال خود، تصریح کرد: بر خلاف نگاه غلط بازار آزاد، دولت لازم است در قبال بازار اجاره ورود جدی داشته باشد و با اتخاذ سیاست های صحیح این بازار را کنترل کند تا مردمی که به ناچار تن به اجاره نشینی داده اند، در تلاطمات موجود بازار مسکن کمتر آسیب ببینند.
وی ادامه داد: اما باید این را هم در نظر داشت که دولت برای تنظیم بازار اجاره باید سیاست هایی برای افزایش تولید و عرضه مسکن در پیش بگیرد و با اجرای مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن (CGT) که چندین سال است در دنیا اعمال می شود، با رفتار سوداگرانه موجود در بازار مسکن مقابله کند و مانع تلاطمهای آن شود. این اقدام، همان ورود هوشمندانه ـ و نه مداخله غیر کارشناسی با استفاده از تعیین سقف اجاره بها ـ در بازار اجاره مسکن است.
غلامی با اشاره به مؤثر بودن سیاست تشویق به افزایش مدت زمان قراردادهای اجاره که از پیشنهادهای قابل توجه اخیر وزیر راه و شهرسازی است، گفت: دولت می تواند افرادی که خانه های خود را بیش از ۲ سال اجاره دهند، از پرداخت مالیات بر اجاره معاف کند. این افراد می توانند در پایان هر سال قیمت اجاره بها را به میزان تورم رسمی کشور افزایش دهند. این پیشنهاد علاوه بر ایجاد امنیت روانی برای مستاجران، از افزایش ناگهانی اجاره بها جلوگیری می کند. دولت همچنین می تواند با اجرای سیاست معطل مانده مالیات بر خانه های خالی از احتکار مسکن جلوگیری کند.
