صراط: قرار است با تشكيل يك صندوق در بانك مسكن، متقاضيان براي دوره يكساله حدود 26ميليون تومان سپرده‌گذاري كنند تا سالانه 100 هزار فقره وام خريد مسكن با ميانگين ارزش 60ميليون و سقف 80ميليون تومان به نرخ 14درصد به پس‌انداز كنندگان پرداخت شود. بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد: ساختار پيش‌بيني شده در اين مدل، با حداقل دو اشكال اساسي روبه‌رو است كه پيامد اجراي آن باعث ايجاد «رانت» در پرداخت تسهيلات مسكن مي‌شود.
اشكال اول، تعيين ظرفيت تعداد وام‌ها به اندازه يك‌سوم نياز مصرفي است. پيش‌تر محاسبات كارشناسان اقتصاد مسكن در وزارت راه‌وشهرسازي و نيازسنجي‌هايي كه درباره حجم تقاضاي جديد انجام شده بود، حكايت از آن داشت كه در سال‌هاي آتي، سالانه حداقل 300 هزار متقاضي مسكن در گروه‌هاي ميان‌درآمد براي خريد واحدمسكوني وارد بازار مي‌شوند. مسوولان وزارتخانه با استناد به اين نياز، در نظر داشتند ظرفيت پرداخت تسهيلات خريد از محل صندوق پس‌انداز را معادل 300هزار فقره وام تعيين كنند، اما فعلا اجماع بر پرداخت حداكثر 100هزار فقره وام خريد است.
اشكال دوم، تعيين نرخ بهره پايين‌تر از نرخ رايج ساير تسهيلات بانكي است. براي وام خريد مسكن، نرخ بهره 14درصد در نظر گرفته شده در حالي كه هم‌اكنون نرخ اسمي اوراق مسكن در فرابورس 16درصد و نرخ واقعي آن– قيمت تمام‌شده اوراق با احتساب هزينه خريد آن- به بالاي حداقل 28درصد مي‌رسد. همچنين تسهيلاتي كه بانك‌ها در حال حاضر به بخش‌هاي مختلف اقتصاد پرداخت مي‌كنند دستكم با نرخ 22درصد ارائه مي‌شود كه با اين حساب، كمترين نرخ ممكن، قرار است براي وام خريد مسكن در نظر گرفته شود!
به اين ترتيب، چنانچه تسهيلات جديد خريد مسكن از محل صندوق پس‌انداز به «تعداد خيلي كم» و با «نرخ بهره پايين» پرداخت شود، باعث تشكيل صف تقاضا و در نتيجه عدم دسترسي عادلانه مي‌شود. اين مدل، از يكسو به «نياز كاذب» براي دريافت تسهيلات منجر مي‌شود به اين معني كه علاوه بر خانه‌اولي‌ها به‌عنوان «متقاضيان مصرفي در اولويت»، ساير گروه‌هاي متقاضي همچون خانوارهايي كه صاحب آپارتمان هستند، اما قصد تبديل‌به‌احسن كردن آن را دارند نيز براي اخذ وام، صف خواهند كشيد و از سوي ديگر باعث ايجاد بازار سياه و دلالي وام در كنار صندوق به عنوان مجراي رسمي پرداخت اين تسهيلات خواهد شد.
هم‌اكنون تجربه يكي دو سال گذشته در بازار اوراق مسكن نشان مي‌دهد، بخشي از خريداران اوراق در فرابورس گروهي از افراد حقيقي و حقوقي هستند كه نه با نيت تامين‌مالي جهت خريد مسكن، بلكه با نيت سرمايه‌گذاري و سفته‌بازي، اقدام به معامله مكرر اوراق مي‌كنند تا از مابه‌التفاوت سود واقعي و بهره اسمي اوراق مسكن منتفع شوند. اين سوداگري در عمل به خنثي شدن مزيت نرخ پايين براي تقاضاي مصرفي مي‌شود. بنابراين ساختاري كه براي افزايش وام خريد مسكن از سقف فعلي 35ميليون تومان به حداكثر 80ميليون تومان، به‌عنوان آخرين گزينه تعريف شده است، به‌واسطه اشكالاتي كه در تعيين نرخ بهره و تعداد وام دارد، باعث بروز رانت مي‌شود و چونكه به ازاي هر سه نفر متقاضي وام، عملا به يك نفر پاسخ مي‌دهد، مسير دسترسي عادلانه و بدون حاشيه به تسهيلات را منحرف مي‌كند.
يك اشكال فرعي
فارغ از دو اشكال اصلي موجود در مدل نهايي صندوق پس‌انداز مسكن، اشكال فرعي ديگري نيز وجود دارد كه آن، سقف وام است. سقف 80ميليون توماني در اين مدل به تهران اختصاص دارد، اما در تهران با اين رقم تنها امكان پوشش 30درصد قيمت خريد يك آپارتمان معمولي و با متراژ و ارزش متوسط وجود دارد. در تهران طبق آخرين آمارهاي رسمي، ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني 4ميليون تومان است. بنابراين هزينه خريد آپارتماني با متراژ مناسب دهك‌هاي ميان‌درآمد -70مترمربع- به‌طور متوسط 280ميليون تومان خواهد بود كه اگر مبناي وزارت راه‌وشهرسازي براي پوشش 50درصدي اين مبلغ توسط وام، ملاك عمل قرار گيرد، در اين صورت سقف تسهيلات بايد بيش‌از 100 ميليون تعيين شود. بنابراين، با مدل ارائه شده به بانك‌مركزي، خوراك مالي متقاضيان واقعي خريد مسكن به آن شكل تامين نمي‌شود.
اشكال اول، تعيين ظرفيت تعداد وام‌ها به اندازه يك‌سوم نياز مصرفي است. پيش‌تر محاسبات كارشناسان اقتصاد مسكن در وزارت راه‌وشهرسازي و نيازسنجي‌هايي كه درباره حجم تقاضاي جديد انجام شده بود، حكايت از آن داشت كه در سال‌هاي آتي، سالانه حداقل 300 هزار متقاضي مسكن در گروه‌هاي ميان‌درآمد براي خريد واحدمسكوني وارد بازار مي‌شوند. مسوولان وزارتخانه با استناد به اين نياز، در نظر داشتند ظرفيت پرداخت تسهيلات خريد از محل صندوق پس‌انداز را معادل 300هزار فقره وام تعيين كنند، اما فعلا اجماع بر پرداخت حداكثر 100هزار فقره وام خريد است.
اشكال دوم، تعيين نرخ بهره پايين‌تر از نرخ رايج ساير تسهيلات بانكي است. براي وام خريد مسكن، نرخ بهره 14درصد در نظر گرفته شده در حالي كه هم‌اكنون نرخ اسمي اوراق مسكن در فرابورس 16درصد و نرخ واقعي آن– قيمت تمام‌شده اوراق با احتساب هزينه خريد آن- به بالاي حداقل 28درصد مي‌رسد. همچنين تسهيلاتي كه بانك‌ها در حال حاضر به بخش‌هاي مختلف اقتصاد پرداخت مي‌كنند دستكم با نرخ 22درصد ارائه مي‌شود كه با اين حساب، كمترين نرخ ممكن، قرار است براي وام خريد مسكن در نظر گرفته شود!
به اين ترتيب، چنانچه تسهيلات جديد خريد مسكن از محل صندوق پس‌انداز به «تعداد خيلي كم» و با «نرخ بهره پايين» پرداخت شود، باعث تشكيل صف تقاضا و در نتيجه عدم دسترسي عادلانه مي‌شود. اين مدل، از يكسو به «نياز كاذب» براي دريافت تسهيلات منجر مي‌شود به اين معني كه علاوه بر خانه‌اولي‌ها به‌عنوان «متقاضيان مصرفي در اولويت»، ساير گروه‌هاي متقاضي همچون خانوارهايي كه صاحب آپارتمان هستند، اما قصد تبديل‌به‌احسن كردن آن را دارند نيز براي اخذ وام، صف خواهند كشيد و از سوي ديگر باعث ايجاد بازار سياه و دلالي وام در كنار صندوق به عنوان مجراي رسمي پرداخت اين تسهيلات خواهد شد.
هم‌اكنون تجربه يكي دو سال گذشته در بازار اوراق مسكن نشان مي‌دهد، بخشي از خريداران اوراق در فرابورس گروهي از افراد حقيقي و حقوقي هستند كه نه با نيت تامين‌مالي جهت خريد مسكن، بلكه با نيت سرمايه‌گذاري و سفته‌بازي، اقدام به معامله مكرر اوراق مي‌كنند تا از مابه‌التفاوت سود واقعي و بهره اسمي اوراق مسكن منتفع شوند. اين سوداگري در عمل به خنثي شدن مزيت نرخ پايين براي تقاضاي مصرفي مي‌شود. بنابراين ساختاري كه براي افزايش وام خريد مسكن از سقف فعلي 35ميليون تومان به حداكثر 80ميليون تومان، به‌عنوان آخرين گزينه تعريف شده است، به‌واسطه اشكالاتي كه در تعيين نرخ بهره و تعداد وام دارد، باعث بروز رانت مي‌شود و چونكه به ازاي هر سه نفر متقاضي وام، عملا به يك نفر پاسخ مي‌دهد، مسير دسترسي عادلانه و بدون حاشيه به تسهيلات را منحرف مي‌كند.
يك اشكال فرعي
فارغ از دو اشكال اصلي موجود در مدل نهايي صندوق پس‌انداز مسكن، اشكال فرعي ديگري نيز وجود دارد كه آن، سقف وام است. سقف 80ميليون توماني در اين مدل به تهران اختصاص دارد، اما در تهران با اين رقم تنها امكان پوشش 30درصد قيمت خريد يك آپارتمان معمولي و با متراژ و ارزش متوسط وجود دارد. در تهران طبق آخرين آمارهاي رسمي، ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني 4ميليون تومان است. بنابراين هزينه خريد آپارتماني با متراژ مناسب دهك‌هاي ميان‌درآمد -70مترمربع- به‌طور متوسط 280ميليون تومان خواهد بود كه اگر مبناي وزارت راه‌وشهرسازي براي پوشش 50درصدي اين مبلغ توسط وام، ملاك عمل قرار گيرد، در اين صورت سقف تسهيلات بايد بيش‌از 100 ميليون تعيين شود. بنابراين، با مدل ارائه شده به بانك‌مركزي، خوراك مالي متقاضيان واقعي خريد مسكن به آن شكل تامين نمي‌شود.
